Vaatad KV.ee kuulutust — 3-toaline Mustamäes, 185 000 €. Ruumiamet näitab, et sama piirkonna tehingud käivad 160 000–170 000 € kandis. Kust tuleb see 15 000–25 000 € vahe?
Pakkumishind vs tehinguhind — mis vahe on?
Pakkumishind on see, mida müüja TAHAB saada. Tehinguhind on see, mida ostja TEGELIKULT maksis — registreeritud Ruumiametis notariaalse lepinguga. Need kaks numbrit on alati erinevad.
| Pakkumishind (KV.ee) | Tehinguhind (Ruumiamet) | |
|---|---|---|
| Allikas | Müüja soov | Notariaalne leping |
| Läbirääkimisruumi | Ehitatud sisse | Juba läbi räägitud |
| Mida peegeldab | Müüja ootus | Tegelik turg |
| Kasutus | Esialgne orientiirhind | Täpne turuanalüüs |
Kui suur on vahe tavaliselt?
Eesti kinnisvaraturul on pakkumishinnad ajalooliselt 5–15% kõrgemad tegelikest tehinguhindadest. See tähendab, et 200 000 € kuulutusel on reaalne tehinguhind tõenäoliselt 170 000–190 000 € vahel.
See 5–15% vahe on sinu läbirääkimisruum. Müüjad teavad seda, maaklerid teavad seda, ja nüüd tead sina ka.
Miks müüjad seavad kõrgemaid hindu?
- 1.Läbirääkimisruumi jätmine — oodatakse, et ostja teeb madalama pakkumise
- 2.Emotsionaalne väärtus — "meie korter on erilisem" efekt
- 3.Katsetamine — vaadatakse, kas keegi maksab rohkem
- 4.Maaklerite soovitus — kõrgem alghind = kõrgem komisjonitasu
- 5.Naabri referents — "naabri sarnane korter maksis X"
Kuidas seda ostjana kasutada?
Enne pakkumise tegemist kontrolli alati Ruumiamet tehinguandmetel põhinevat hinnangut. Kui portaali hind on 15% üle turu mediaani, on sul tugev argument madalama pakkumise tegemiseks.
- ·Kontrolli AI hinnanguga enne igat pakkumist
- ·Kui portaali hind on üle turu, alusta 10–12% madalamat
- ·Too välja konkreetsed tehinguandmed läbirääkimisel
- ·Ära lange "hea tehing" lõksu — võrdle alati tehinguhindadega, mitte teiste kuulutustega